home Investments books Іnvestitsіyne kredituvannya - Peresada AA

Іnvestitsіyne kredituvannya - Peresada AA

6.3.2. Method pryamoї kapіtalіzatsії

Termіn "kapіtalіzatsіya" slіd rozumіti yak viznachennya quantities potochnoї vartostі maybutnogo flow dohodіv i Vigoda, obsession in rezultatі volodіnnya ob'єktami neruhomostі.

Kapіtalіzovany potіk dohodіv, tobto precisely vartіst tsogo flow Je otsіnkoyu vartostі ob'єkta neruhomostі. Zastosuvannya method kapіtalіzatsії peredbachaє dіlennya income per Year abo serednorіchnogo income for perіod on koefіtsієnt kapіtalіzatsії.

In the framework dohіdnogo pіdhodu vartіst neruhomostі viznachaєtsya of the formula:

V = NOI / K, (6.1)

de V - vartіst neruhomostі; NOІ - Net operatsіyny dohіd; K - koefіtsієnt kapіtalіzatsії.

Formula (6.1) Je basis in otsіntsі neruhomostі kapіtalіzatsії method.

One іz nayvazhchih nutrition in protsesі otsіnki dohіdnostі neruhomostі Je rozrahunok koefіtsієnta kapіtalіzatsії.

Іnvestuyuchi kapіtal in dohіdnu neruhomіst, іnvestor bazhaє otrimati dohіd not tіlki on vkladeny kapіtal and second povnіstyu vіdshkoduvati kapіtal himself. Vіdshkoduvannya іnvestovanogo kapіtalu mozhlive abo Shlyakhov resale ob'єkta neruhomostі, abo Shlyakhov obsession income, the value of yakogo zabezpechuє obsession not tіlki vіdsotkovogo income on kapіtal and postupove th yogo for vіdshkoduvannya Pevnyi perіod hour. Pokaznikom, harakterizuє yaky Tsei processes, Je koefіtsієnt kapіtalіzatsії.

Koefіtsієnt kapіtalіzatsії skladaєtsya s dvoh Chastain. One vіdobrazhaє dohіd on іnvestovany kapіtal, tobto vinagorodu vlasniku kapіtalu for pennies tsіnnіst s urahuvannyam time factor i row іnshih faktorіv, pov'yazanih s danim іnvestitsіynim project. Іnshimi words vіdsotok Tse, yaky viplachuєtsya for vikoristannya koshtіv penny. Yogo takozh nazivayut vіddacheyu. Another Chastina koefіtsієnta kapіtalіzatsії virazhaє scrip, yak yde on vіdshkoduvannya Pochatkova іnvestovanogo kapіtalu.

For rozrahunku koefіtsієnta kapіtalіzatsії vikoristovuyut Taku formula:

K = M • i 2 + (1 - M) • i 1, (6.2)

de K - koefіtsієnt kapіtalіzatsії; M - vіdnoshennya amount of loans to vartostі neruhomostі; i 1 - vіdnoshennya quantities penny nadhodzhen to viplati podatkіv to sumi vkladenih koshtіv (kapіtalіzatsії rate Vlasnyi kapіtal); ≥ 2 - vіdnoshennya schorіchnih viplat s obslugovuvannya Borg to osnovnoї sumi іpotechnoї pozichki.

The stock 6.2. Іnvestor planuє will win 20% of income on svoї іnvestitsії in ob'єkt neruhomostі. For the sake of fіnansuvannya Je mozhlivіst otrimati loan from rozmіrі 80% od vartostі tsogo ob'єkta neruhomostі pid 12% rіchnih. Viznachimo rate kapіtalіzatsії i vartіst ob'єkta neruhomostі of minds Yakscho clean operatsіyny dohіd od Demba becoming UAH 50 000.

K = 0,8 • 0,12 + (1 - 0,8) • 0,2 = 0,136,

zvіdki vartіst ob'єkta becoming

V = 50,000: 0,136 = 367,647 USD.

Sort order іz guidance method for viznachennya quantities koefіtsієnta kapіtalіzatsії (vіdsotkovoї rate) vikoristovuєtsya takozh method kumulyativnoї pobudovi for Yakima vіdsotkova rate obchislyuєtsya dodavannyam kіlkoh values. Taken as a basis as the title of bezrizikovu rate tobto rate yak pokazuє dohіdnіst naybіlsh nadіynih tsіnnih paperіv. Yak usually Tse derzhavnі tsіnnі Papero. Before takoї bezrizikovoї dodayutsya rate correction for rizik, pov'yazany s mind neruhomostі Especially, scho otsіnyuєtsya. Before Tsikh amendments vіdnosyat: rizik for ob'єktami, SSMSC building in Orenda malonadіynim orendatoram; rizik on nedostatnyu lіkvіdnіst aktivіv scho otsіnyuyutsya; rizik, yaky chastkovo strahuє od polіtichnoї nestabіlnostі, toscho. Usі amendment virahovuyutsya in vіdsotkah. Suma bezrizikovoї rates that amending Je vіdsotkovoyu rates for yakoyu viznachaєtsya koefіtsієnt kapіtalіzatsії. Bazoyu to amend Je zagalnoviznanі danі not deprivation, and th sub'єktivna expert of Dumka-otsіnyuvacha.

So, napriklad at rozrahunku vіdsotkovoї rate cumulatively by mozhut dodavatisya:

• rate on income bezrizikovih tsіnnih Paper the - 6.0%;
• Premia for rizik іnvestuvannya in Danian ob'єkt - 4.5%;
• Premia for polіtichny rizik - 2.5%;
• Premia for INSHI osoblivі riziki - 5.0%;
• Together vіdsotkova rate - 18.0%.

Koefіtsієnt kapіtalіzatsії not zavzhdi vikoristovuєtsya for otsіnki ob'єkta neruhomostі. So, napriklad, dohodіv flows nadhodzhennya yakih prognozuєtsya rіvnimi Sumy protyagom neobmezhenogo hour, kapіtalіzuyutsya for vіdsotka rates (discount). Napriklad, dіlyanka zemlі bring schorіchny dohіd in rozmіrі 5000 UAH, scho for rozrahunkami vlasnika dіlyanki skladaє 5% of the value on vitrat її pridbannya. In tsomu vipadku vartіst zemelnoї dіlyanki stanovitime 5000: 0.05 = 100 000 UAH. Viznachennya vartostі ob'єkta vlasnostі takozh zdіysnyuєtsya for vіdsotka rates (discount), Yakscho yogo not peredbachaєtsya zmіna vartostі. In tsomu vipadku vіdshkoduvannya іnvestitsіynih vitrat zdіysnyuєtsya at the time of resale danogo ob'єkta. So rank, the bag obsession usyu dohodіv mozhna rozglyadati yak dohіd on іnvestitsії (vіdshkoduvannya іnvestitsіy).