home Investments books Іnvestitsіyne kredituvannya - Peresada AA

Іnvestitsіyne kredituvannya - Peresada AA

6.6. Osoblivostі otsіnki zemlі at іpotechnomu kredituvannі

Main outpost at іpotechnomu kredituvannі Je land to pіdpriєmets i, i komertsіyny Bank povinnі vmіti correctly її otsіnyuvati. Ostannіm hour Uryadov Ukraine held Pevnyi robot schodo provadzhennya in practice groshovoї otsіnki resursіv land.

So, vіdpovіdno Holds up to 23 Bereznev od 1995 r. № 213 "About the procedure groshovoї otsіnki land sіlskogospodarskogo priznachennya that population punktіv" penny otsіnka land zdіysnyuєtsya s metoyu regulyuvannya vіdnosin at peredachі zemlі in vlasnіst, spadschinu, pid outpost at daruvannі, kupіvlі-sale zemelnoї dіlyanki that right Orenda, viznachennі rates of the land podatku, tsіnoutvorennі, oblіku sukupnoї vartostі mainly zasobіv virobnitstva, viznachennі rozmіru vnesku to statutory fondіv aktsіonernih tovaristv, ob'єdnan, kooperativіv.

Іnformatsіynoyu bazoyu for groshovoї otsіnki land sіlskogospodarskogo priznachennya Je materіali sovereign land cadastre (kіlkіsna i yakіsna characteristic land bonіtuvannya ґruntіv, Ekonomichna otsіnka land) materіali vnutrіshnogospodarskogo zemlevporyadkuvannya and Land of punktіv - їh generalnі Plagne is the projection planuvannya i Zabudova population punktіv, materіali ekonomіchnoї otsіnki teritorії.

Penny otsіnka land sіlskogospodarskogo priznachennya Provadia okremo on ornih Land, pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami for rental income, yaky formuєtsya fallow od of Quality, Georeferencing roztashuvannya that ekonomіchnoї otsіnki land.

For viznachennya groshovoї otsіnki land on Ukraїnі rozrahovuєtsya diferentsіalny rental dohіd s ornih land for ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for cereals (in centners) of the formula:

RDN = (V • D - W - W • PRC) / C (6.10)

de RDN - diferentsіalny rental dohіd s ornih hectares of land (from c); Y - urozhaynіst hectare cereal s (y n); C - Cena realіzatsії quintals of grain; W - virobnichі vitrati per hectare; China - koefіtsієnt normalized rentabelnostі.

Krіm diferentsіalnogo rental income in sіlskomu gospodarstvі stvoryuєtsya absolutely dohіd rental. Zagalny rental dohіd obchislyuєtsya yak scrip diferentsіalnogo is the absolute rental dohodіv. Diferentsіalny rental dohіd s hectares of land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami rozrahovuєtsya on osnovі spіvvіdnoshen diferentsіalnih rental dohodіv Tsikh ugіd i ornih rental income on the grounds of ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for grain crops for the formula:

R days (b) (c) (f) = Pd RDN • (b) (c) (f) / Pd (6.11)

de RDN (b) (c) (f) - diferentsіalny rental dohіd s hectares of land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami (b) Natural sіnozhatyami (c) pasovischami i (n) (y p); RDN - diferentsіalny rental dohіd s ornih hectares of land (from c); Pd (b) (c) (f) - diferentsіalny rental dohіd s hectares of land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami (b) Natural sіnozhatyami (c) pasovischami i (n) for ekonomіchnoyu otsіnkoyu land (in USD); RD - diferentsіalny rental dohіd s ornih hectare land for ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for cereals (in USD).

Penny otsіnka ornih land, land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami on Ukraїnі viznachaєtsya yak dobutok rіchnogo rental income for ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for crops, grain tsіni i yogo termіnu kapіtalіzatsії of the formula:

Goz = Rzdn • C • Tc (6.12)

de Goz - Penny otsіnka ornih hectares of land, land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami, pasovischami on Ukraїnі (in USD); Rzdn - zagalny rental dohіd on ornih Land, pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami on Ukraїnі (y n); C - Cena centners of grain (in USD); TK - termіn kapіtalіzatsії rental income (in Rokach) yaky vstanovlyuєtsya on rіvnі 33 rokіv.

Penny otsіnka land Collective sіlskogospodarskih of companies, sіlskogospodarskih kooperativіv, sіlskogospodarskih aktsіonernih tovaristv have to chislі stvorenih of companies, obchislyuєtsya of formula (6.12).

Diferentsіalny rental dohіd on ornih Land, pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami in sіlskogospodarskih pіdpriєmstvah obchislyuєtsya of the formula:

RDN (n) = RDN (p) • PA (n) / Pd (p) (6.13)

de RDN (n) - diferentsіalny rental dohіd s ornih hectares of land, land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami in sіlskogospodarskomu pіdpriєmstvі (n) (y p); RDN (p) - diferentsіalny rental dohіd s ornih hectares of land, land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami on admіnіstrativnomu area (p) (y p); Pd (n) - diferentsіalny rental dohіd for ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for grain crops on ornih Land, pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami for otsіnkoyu Tsikh ugіd in sіlskogospodarskomu pіdpriєmstvі (n) (in USD); Pd (p) - diferentsіalny rental dohіd for ekonomіchnoyu otsіnkoyu virobnitstvu for grain crops on ornih Land, pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami for otsіnkoyu on admіnіstrativnomu area (p) (in USD).

Before diferentsіalnogo s rental income ornih hectares of land, land pid bagatorіchnimi nasadzhennyami, natural sіnozhatyami i pasovischami, obchislenogo in sіlskogospodarskih pіdpriєmstvah, dodaєtsya absolutely dohіd rental (postіyna value vstanovlena on Ukraїnі hectare ugіd - 1.6 c). Zagalna penny otsіnka land sіlskogospodarskogo pіdpriєmstva obchislyuєtsya vihodyachi s groshovoї otsіnki one hectare vіdpovіdnih ugіd that їh Area in furrows yogo zemlekoristuvannya.

Otsіnka nesіlskogospodarskih land viznachaєtsya vіdpovіdno Holds up Kabіnetu Mіnіstrіv Ukraine chervnya od 16, 1999. № 1050 «About ekspertnu penny otsіnku land dіlyanok nesіlskogospodarskogo priznachennya". Zgіdno s tsієyu decided to hold ekspertna penny otsіnka land dіlyanok nesіlskogospodarskogo priznachennya on yakih znahodyatsya ob'єkti neruhomogo Lane, in addition chislі ob'єkti UNFINISHED budіvnitstva that zakonservovanі ob'єkti scho privatizovanі (vіdchuzhenі) vіdpovіdno to zakonodavstva Ukraine.

Іnformatsіynoyu bazoyu for ekspertnoї groshovoї otsіnki land dіlyanok nesіlskogospodarskogo priznachennya Je: vіdomostі Sovereign Land Cadastre (mіstseznahodzhennya, kіlkіsna i yakіsna characteristic zemelnoї dіlyanki, її legal regime funktsіonalne vikoristannya, danі ekonomіchnoї that groshovoї otsіnki); project vіdvedennya zemelnoї dіlyanki; vіdomostі about prirodnі, ekonomіchnі, іstoriko-kulturnі, ekologіchnі that mіstobudіvnі osoblivostі mіstseznahodzhennya zemelnoї dіlyanki; danі about іnzhenerne oblashtuvannya zemelnoї dіlyanki that about ob'єkti neruhomogo Lane; danі about tsіni sale (Orenda) podіbnih land dіlyanok scho sklalisya at the market at the time otsіnki.

Otsіnna vartіst, viznachena in rezultatі ekspertnoї groshovoї otsіnki, vrahovuєtsya pid hour vstanovlennya: tsіni sale zemelnoї dіlyanki; startovoї tsіni sale zemelnoї dіlyanki in competitive ambushes.

Otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki viznachaєtsya vihodyachi s її characteristics that vlastivostey, legal regime, mіstseznahodzhennya, takozh s urahuvannyam kon'yunkturi market analysis. Land dіlyanka rozglyadaєtsya yak umovno Vilna od i Zabudova pridatna for efektivnosti vikoristannya.

Ekspertna penny otsіnka zemelnoї dіlyanki held for such a methodical pіdhodami: kapіtalіzatsіya net income; zіstavlennya tsіn sale podіbnih dіlyanok land; vrahuvannya vitrat on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo lane on zemelnіy dіlyantsі; Penny otsіnka zemelnoї dіlyanki technique for groshovoї otsіnki land nesіlskogospodarskogo priznachennya (krіm Land of punktіv) zatverdzhenoyu Holds Kabіnetu Mіnіstrіv Ukraine od 30 Travnia 1997 p. Number 525 i technique groshovoї otsіnki land sіlskogospodarskogo priznachennya that population punktіv, zatverdzhenoyu Holds Kabіnetu Mіnіstrіv Ukraine od 23 Bereznev 1995 p. Number 213, in chastinі otsіnki Land of punktіv; poєdnannya kіlkoh methodically pіdhodіv s umovnim rozpodіlom zabudovanoї zemelnoї dіlyanki on skladovі component (land dіlyanka, budіvlі, sporudi).

For viznachennya ekspertnoї groshovoї otsіnki zemelnoї dіlyanki vikoristovuєtsya not less then methodically troh pіdhodіv one s yakih ґruntuєtsya on groshovіy otsіntsі zemelnoї dіlyanki. Perevaga guilty nadavatisya pіdhodam tim, scho ґruntuyutsya on naypovnіshih vіdomostyah about land dіlyanku.

Napriklad methodically pіdhіd scho ґruntuєtsya on kapіtalіzatsії net income peredbachaє efektivnosti vikoristannya zemelnoї dіlyanki (factuality chi umovne) s urahuvannyam obtyazhen that obmezhen schodo її vikoristannya.

When pryamіy kapіtalіzatsії net income otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki viznachaєtsya of the formula:

SRC = To / Cc, (6.14)

de CCU - otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki, viznachena Shlyakhov pryamoї kapіtalіzatsії net income (in USD); Up - rіchny clean dohіd (factuality abo ochіkuvany) (in USD); CK - kapіtalіzatsії rate (in%).

When nepryamіy kapіtalіzatsії net income otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki viznachaєtsya of the formula:

(6.15)

de CCN - otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki, viznachena Shlyakhov nepryamoї kapіtalіzatsії net income (in USD); S - scrip number od i = 1 to t; Doi - ochіkuvany clean dohіd for Purshia Year (in USD); t - perіod (at Rokach) yaky vrahovuєtsya at nepryamіy kapіtalіzatsії net income.

The rate of net income kapіtalіzatsії viznachaєtsya spіvvіdnoshennyam mіzh clean rіchnim income is the sale tsіnoyu podіbnoї zemelnoї dіlyanki abo yak scrip (in%) without rizikovoї vіdsotkovoї rates riziku on іnvestuvannya that lіkvіdnіst zemelnoї dіlyanki.

Clean rіchny dohіd od zabudovanoї zemelnoї dіlyanki prirіvnyuєtsya to gross income for vinyatkom vitrat, pov'yazanih s utrimannyam that ekspluatatsієyu zabudovanoї dіlyanki, in addition chislі ob'єktіv neruhomogo Lane, SSMSC on nіy roztashovanі.

The basis is rіchny dohіd, obsession od efektivnosti vikoristovuvanoї zemelnoї dіlyanki.

Methodically pіdhіd scho ґruntuєtsya on zіstavlennі tsіn sale podіbnih land dіlyanok, vikoristovuєtsya in the minds rozvinutogo Rinku zemlі that neruhomogo lane. For CIM pіdhodom otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki viznachaєtsya on rіvnі tsіni sale podіbnih land dіlyanok a formula:

(6.16)

de Tszp - otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki, viznachena Shlyakhov zіstavlennya tsіni sale podіbnoї zemelnoї dіlyanki (in USD); Ca - Rate sale podіbnoї zemelnoї dіlyanki (in USD); S - scrip number od j = 1 to m; m - Quantity faktorіv porіvnyannya; AJ C - rіznitsya (Amendment) tsіnі (+, -) sale podіbnoї zemelnoї dіlyanki stosovno zemelnoї dіlyanki scho otsіnyuєtsya for jm factor porіvnyannya.

The basis viznachennya otsіnnoї vartostі land dіlyanok Shlyakhov zіstavlennya tsіn sale podіbnih land dіlyanok berutsja tsіni sale dіlyanok quiet, SSMSC factors which scho vplivayut on їh vartіst, dostatnoyu mіroyu zbіgayutsya s dіlyankoyu, yak otsіnyuєtsya.

Before faktorіv scho vplivayut on vartіst zemelnoї dіlyanki, nalezhat: legal regime zemelnoї dіlyanki; tsіlove priznachennya that funktsіonalne vikoristannya zemelnoї dіlyanki; Minds sale (vіlny sales zmusheny sales); the date of sale (rіznitsya in chasі mіzh operatsіyami s sale pov'yazana Zi zmіnoyu rinkovih drain); mіstseznahodzhennya (vіdmіnnostі in roztashuvannі land dіlyanok rіznih prirodnoklіmatichnih in areas near the settlement rіznoї categories that have furrows in the population punktіv rіznih mіstoplanuvalnih i ekonomіkoplanuvalnih areas); fіzichnі characteristics (i rozmіr konfіguratsіya zemelnoї dіlyanki that її іnzhenerno geologіchnі-parametric: uhil poverhnі, ґruntіv camp ґruntovih water regime that pavodkіv, zabolochenіst, show nebezpechnih geologіchnih protsesіv, rіven іnzhenernoї pіdgotovki character that Stan ob'єktіv neruhomogo Lane); vikoristannya prilegloї teritorії (funktsіonalne vikoristannya lay dіlyanok land, population density, rіven іnzhenerno-transportnoї іnfrastrukturi, dovkіllya mill).

Viznachennya otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki Shlyakhov zіstavlennya tsіn sale podіbnih land dіlyanok peredbachaє zіstavlennya tsіn sale kіlkoh podіbnih land dіlyanok, to kіntseva magnitude otsіnnoї vartostі viznachaєtsya yak serednє values ​​for ranzhovanogo number varіantіv value (without urahuvannya naybіlshogo that naymenshogo value) abo naybіlsh poshirene values ​​Sered obsession rezultatіv .

Methodically pіdhіd scho ґruntuєtsya on vrahuvannі vitrat on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo lane on zemelnіy dіlyantsі, vikoristovuєtsya to conduct otsіnki zabudovanih land dіlyanok (abo silent, Zabudova yakih peredbachaєtsya) for minds efektivnosti їh vikoristannya (factuality chi umovnogo).

For CIM pіdhodom otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki viznachaєtsya yak zalishok mіzh ochіkuvanoyu tsіnoyu sale zabudovanoї dіlyanki (abo kapіtalіzovanim clean rіchnim income od її vikoristannya) that vsіma vitratami on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo lane a formula:

Flowers = CH - Vos (6.17)

de Flowers - otsіnna vartіst zemelnoї dіlyanki, viznachena Shlyakhov urahuvannya vitrat on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo Lane (in USD); Tso - ochіkuvana Rate Sale (ABO kapіtalіzovany clean dohіd od zabudovanoї zemelnoї dіlyanki) (in USD); Vos - vitrati on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo lane on zemelnіy dіlyantsі (in USD).

The basis viznachennya otsіnnoї vartostі zemlі Shlyakhov urahuvannya vitrat on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo Lane, roztashovanih on zemelnіy dіlyantsі are taken tsіni sale zabudovanih dіlyanok, SSMSC sklalisya on market analysis, that vitrati, pov'yazanі Zi sporudzhennyam Tsikh ob'єktіv.

Result otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki pererahovuyutsya on odinitsyu porіvnyannya fallow od i type characteristics zemelnoї dіlyanki that roztashovanih on nіy ob'єktіv neruhomogo lane.

Ekspertna penny otsіnka zemelnoї dіlyanki (sіlskogospodarskoї chi nesіlskogospodarskoї) held in takіy poslіdovnostі:

• zbirannya Informácie, neobhіdnoї to conduct otsіnki;
• viznachennya efektivnosti vikoristannya zemelnoї dіlyanki;
• vibіr that obґruntuvannya methodically pіdhodіv otsіnki;
• viznachennya varіantіv values ​​otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki for obranimi methodically pіdhodami that of acceptance kіntsevogo values ​​otsіnnoї vartostі;
• skladannya that zatverdzhennya zvіtu about ekspertnu penny otsіnku;
• zvіtu filed on Sanitary and Epidemiological authority to Sovereign komіtetu іz zemlekoristuvannya.

Zvіt about ekspertnu penny otsіnku zemelnoї dіlyanki guilty mіstiti:

• pіdstavu to conduct ekspertnoї groshovoї otsіnki zemelnoї dіlyanki;
• Meta otsіnki that date, on the yak held otsіnku;
• Opis zemelnoї dіlyanki;
• i plan characteristic zemelnoї dіlyanki, vklyuchayuchi її fіzichnі that ekonomіchnі osoblivostі, legal regimes, osoblivostі її mіstseznahodzhennya, inventories between, tsіlove priznachennya character vikoristannya that Zabudova camp;
• analіz efektivnostі vikoristannya zemelnoї dіlyanki;
• obґruntuvannya obranih methodically pіdhodіv;
• rozrahunok otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki for obranimi methodically pіdhodami;
• osnovnі peredumovi Venue of otsіnki;
• visnovok expert of schodo otsіnnoї vartostі zemelnoї dіlyanki;
• sertifіkat zemelnoї dіlyanki.

Before zvіtu dodayutsya situatsіyny plan that zemelnoї dіlyanki plan INSHI materіali, vikoristanі for otsіnki land and takozh kopіya agreement to conduct tsієї otsіnki that kopіya kvalіfіkatsіynogo sertifіkata EXPERT.

In razі zastosuvannya methodical pіdhodu, yaky ґruntuєtsya on kapіtalіzatsії net income od zemelnoї dіlyanki have zvіtі suggestive konkretnі rozrahunki: Gross income is the net rіchnogo od efektivnosti vikoristannya zemelnoї dіlyanki s urahuvannyam obtyazhen that obmezhen schodo її vikoristannya; schodo rates kapіtalіzatsії konkretnoї zemelnoї dіlyanki s urahuvannyam bezrizikovih vіdsotkovih rates riziku on іnvestuvannya that lіkvіdnіst zemelnoї dіlyanki.

In razі zastosuvannya methodical pіdhodu, yaky ґruntuєtsya on vrahuvannі vitrat on sporudzhennya ob'єktіv neruhomogo lane on zemelnіy dіlyantsі have zvіtі zaznachayutsya rіvnі tsіn sale zabudovanih dіlyanok that vitrat, pov'yazanih іz sporudzhennyam budіvel i sporud, SSMSC sklalisya on market analysis. Zvіt pіdpisuєtsya expert of that kerіvnikom yuridichnoї individuals yakoyu conducted ekspertnu otsіnku zemelnoї dіlyanki, i skrіplyuєtsya Signet tsієї individuals.

Kontrolnі zapitannya i zavdannya

• Rozkriyte zmіst іpoteki that її role in sistemі іpotechnogo kredituvannya.
• Viznachte harakternі Find our іnvestitsіynogo іpotechnogo loan.
• Describe zmіst, a structure that osnovnі components mehanіzmu іpotechnogo іnvestitsіynogo kredituvannya.
• SSMSC Vidi vartostі ob'єktіv vlasnostі vikoristovuyutsya at otsіntsі neruhomostі?
• In yakih principles bazuєtsya otsіnka neruhomostі?
• SSMSC methodological otsіnki ob'єktіv neruhomostі vikoristovuyutsya at іpotechnomu іnvestitsіynomu kredituvannі.
• Describe zmіst dohіdnogo pіdhodu in otsіntsі neruhomostі.
• Rozkriyte zmіst method valovoї rent.
• Shcho Takeo multiplіkator gross rental platezhіv?
• Describe the method zmіst kapіtalіzatsії in otsіntsі neruhomostі.
• Shcho Takeo koefіtsієnt kapіtalіzatsії i yak vіn viznachaєtsya?
• Describe the method zmіst kumulyativnoї pobudovi in otsіntsі neruhomostі.
• Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу .
• Що передбачає прямолінійне повернення капіталу, повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції, повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка?
• У чому необхідність використання фінансового левереджу при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
• Як визначається фінансовий левередж при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
• Що таке ставка дохідності власного капіталу і як вона визначається?
• Охарактеризуйте зміст методу інвестиційної групи в оцінці нерухомості .
• Розкрийте особливості методу інвестиційної групи з амортизацією .
• Що таке амортизація іпотечного кредиту?
• Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості .
• Як визначається вартість нерухомості при іпотечно-інвестиційному аналізі?
• Визначте особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні .
• Як визначається грошова оцінка сільськогосподарських земель в Україні?
• Як визначається диференціальний рентний дохід у сільському господарстві?
• Як визначається оцінка несільськогосподарських земель в Україні?
• Як визначається оцінна вартість земельної ділянки при прямій та непрямій капіталізації?
• Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
• У якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка сільськогосподарської чи несільськогосподарської ділянки?
• Оцініть перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні .